Lokalplan og ideer for Tiny House område i Haderslev kommune

Enhedslisten v. byrådsmedlem Svend Brandt har lavet et oplæg til at lave Tiny Houses i Haderslev kommune. For at forklare hvordan tankerne er og hvordan det kan komme til at se ud, er der lavet et ret grundigt forarbejde med detaljerede beskrivelser og hvad der skal undersøges før en vedtagelse.
Tanken er, at der skal udlægges et område – f.eks. på Knavvej, som et stod, hvor der skal være lempeligere vilkår for at bygge småt. Dertil skal der være fokus på fællesskab og på bæredygtighed, og ikke mindst biodiversitet.
Hele beskrivelsen/ideskitsen er herunder:

Matrikel nr 81a, Knavvej, ejer Haderslev kommune. (nabo matrikel nr 81c er PROVAS, det kommunale forsyningsselskabs ressourcecenter)

Areal ca 8,1 ha.
1,5 km fra rundkørslen ved Erlev Skole.

Formål

Formålet med lokalplanen er at sikre bedst mulige vilkår for at bo og bygge anderledes små huse til beboelse i et fællesskab. Små huse, bæredygtighed og fællesskabet er lige vigtige formål for området. Målet er, at beboerne afspejler både unge og gamle, børnefamilier og enlige, par samt andre familieformer. Fælles for dem alle er, at de har lyst til at bo småt, være en del af et fællesskab og de fleste ønsker at bygge deres egen bæredygtige bolig.

Beboelsen skal være i små huse på maks. 30 m2 og der må normalt højest bo 2 voksne + børn i hvert hus.

Området skal fremstå varieret grønt med fokus på dansk vild natur.

Der skal være mulighed for at bygge alternativt, og således ikke overholde BR18 lavenergi eller nyere. Da beboelserne er så små stilles der kun minimale krav til isolering, færre krav til kloak m.v. under forudsætning af at andre forhold er opfyldt.

Beboerne kan desuden varetage mindre liberalt erhverv fra den lejede grund.

Tanken for området:

Mod vest mod PROVAS (ny genbrugs- og ressourcecenter, der forventes indviet i 2022 matrikelnummer 81c) og mod nord mod Knavvej skal der etableres et 15 meter bredt læbælte, der skal give læ og fjerne indsyn. Læbæltet skal bestå af forskellige naturlige danske træer og buske, således at der gives læ, men også gode forhold for biodiversiteten. Herefter mod midten reserveres 5 meter til frugttræer og buske, så læbæltet inkl. frugtområdet er 20 meter bredt.

Mod syd skal der bevares åbent.

Mod øst, kan der beplantes som mod vest, og området på 20 meter fra skel må ikke udlejes eller bebygges. Området kan evt. indgå i areal til biologisk rensning af spildevand, hvis der etableres et fælles anlæg lokalt for hele bebyggelsen.

Der laves kun en indkørsel fra nord (Knavvej) ind til området plus eventuelle stier.

Tæt ved denne indkørsel mod nord bygges et fælleshus, og der indrettes P-pladser ved fælleshuset. Der må ikke parkeres i området udenfor disse P-pladser.

Fælleshuset på ca 50-60 m2 består af et mindre badeværelse med brus, et teknikrum, en entre og resten indrettes til et opholdsrum. Opholdsrummet indeholder et lille anretterkøkken, køleskab, mikroovn og vaskemaskine. Foran opholdsrummene mod syd indrettes et større overdækket område.

Huset bygges i træ, lavenergi og med grønt tag.

Huset tilkobles kloak, vand og el. Varmeforsynes med fx luft til luft varmepumpe, og el gulvvarme i bad.

Huset indrettes med adgangskontrol, således kun grundlejere har adgang.

Grundens indretning:

Langs nord, øst og vest afsættes 20 meter til læbælter og frugttræer og buske. Mod øst kan det evt. kombineres med nedsivning/biologisk rensning. Indenfor læbælterne afsættes der grunde på f.eks. ca. 30 x 20 meter. Længste led er øst/vest. Grundene udlejes af foreningen eller kommunen og kan ikke udstykkes.

Byggefelterne på det enkelte grundstykke er tættest på fællesområderne, mens området bagved på grunden kan anvendes til biologisk rensning/nedsivning samt private haver.

I første omgang afsættes der 8 grunde i hver side (øst og vest). Og resten af grundarealet mod syd anvendes ikke som andet end åbent areal med stor biodiversitet, evt grønsagsdyrkning til eget forbrug.

Efter behov afsættes der flere grunde. Når de første 15-20 grunde er udlejet, skal der drøftes om nye grunde fortsat skal ligge langs øst og vest skellet længere mod syd eller der skal ske en fortætning med flere grunde i arealet mellem de første grunde mod nord. Der drøftes ligeledes om grundstørrelsen skal variere.

I første omgang forsynes grundene mod øst med el, vand og kloak, mens grundene mod vest ikke forsynes med el, vand og kloak. Grunde der forsynes med kloak separatkloakeres med lokal nedsivning. Hvis/når der etableres fælles rensningsløsning og/eller energiforsyning er det obligatorisk for alle grundlejere at være med i det.

De ca. 80 meter mellem grundene kan i første omgang bruges som fællesarealer til ophold og dyrkning.

Grundens pasning

Intet sted på matriklen må der anvendes pesticider eller kunstgødning. Arealer der dyrkes skal dyrkes økologisk. Overalt med fokus på levesteder for insekter mv, stor biodiversitet og vild natur.

Byggeregler

Ideen er, at husene skal være små og bygges med tanke for klimavenlighed.

Husene kan bygges forskelligt, uden krav om fx fast sokkel eller mobilitet.

Ingen beboelseshuse må være over 30 m2 pr grund

Der må på hver grund desuden bygges op til 30 m2 sekundære bygninger/overdækninger.

Alt byggeri skal mod fællesarealerne og naboer være minimum 3 meter fra skel.

Byggehøjden er et plan og maksimalt 5,5 meter. Der må etableres hemse og sovefaciliteter over opholdsarealerne. Der må ikke terrænreguleres mere end til højeste eller laveste punkt på grunden + – 20 cm og ikke tæt på skel.

Hvis huset er isoleret med f.eks. minimum 30 cm i tag, 20 cm i gulv og 20 cm i vægge betragtes husene som “fuldisolerede” og der kan anvendes fx varmepumper til opvarmning. I dette lokalplansområde er der ikke krav om at fuldisolere og bygningsreglementet er ikke gældende. (Der skal her beskrives regler om KwH/m2 og at isoleringsmaterialer også er bæredygtige fx træuld).

Huse, der ikke er “fuldisolerede”, må ikke opvarmes med konventionelle former som afbrænding eller elvarme fra elselskabet.

Hvis elproduktionen er fra eget anlæg (privat eller fælles for matriklen) må almindelige elvarmere anvendes, også ved mindre isolering.

Det er således ikke tilladt at anvende brænde-, gas- eller petroleumsovne i området.

Der må etableres biologiske vandrensning med fx pilerensning og nedsivning ved hvert hus, hvis der anvendes separattoilet i huset. Der må opsamles regnvand til al anvendelse. Der må hentes drikkevand i fælleshuset.

Det betyder, at der kan bygges et hus mod vest uden at det tilkobles el-, kloak- og vandforsyning (under forudsætning af at der ikke laves fælles renseanlæg og energilevering).

Regler for liberalt erhverv

I dette område, må der være liberalt erhverv, som i ethvert andet parcelhusområde.

Samtidig skal der være mulighed for at andre liberale erhverv, for personer, der bor på samme grund, som kan være indenfor de rammer for bebyggelse der er skitseret. Krav til andre erhverv er at de skal være

hensynsfulde overfor både naboer og miljø, så der skal stilles særlige krav til udledning, støj og lugt. Der kan kun etableres liberalt erhverv udenfor boligdelen, hvis grunden er tilkoblet kloak, så i praksis vil det primært være mod øst.

Muligheder for off grid, herunder fælles egen energiforsyning og rensning af spildevand

Optimalt etableres der egen renseløsning og energiforsyning med el og varme for hele matriklen. Hvis dette etableres er der tilslutningspligt for alle grundlejere.

Inden byggeriet påbegyndes, skal det derfor undersøges muligheder for at etablere egen energiforsyning v.hj.a. solceller, hustandsmøller, alternativt én større mølle længst mod syd på matriklen, og lign. ikke fossil energiforsyning og evt. fælles batterilager til hele bebyggelsen. Mulighed for solfangere til fælles varmeforsyning. Der skal også undersøges mulighed for at lave en fælles spildevandsløsning fx med beplantet nedsivning og beplantning enten mod øst i læbæltet eller i grundens sydligere del eller pilerensning. Hvis ikke det er muligt at få etableret og finansieret på rimelige vilkår arbejdes der videre med tilslutning til el, kloak og vand i forsyningsselskaberne for fælleshuset og de østlige bebyggelser jvf budget og beskrivelse.

Det interne forsyningsselskab skal sikkert etableres i form af et AMBA med obligatorisk medlemskab for alle grundlejere, for at overholde lovgivningen.

Budget for etablering og for leje

Fælleshusbyggeri inkl. tilslutningsafgifter, køkken og bad, varme og terrasse 900.000,-

Etablering af indkørsel og læbælter mod nord og vest 100.000,-

(Etablering af kloak, vand og el mod øst inkl. tilslutningsafgifter x 8 950.000)

(etablering af solceller, vind, energilager, renseløsning mv lokalt)

Udkast til budget for grundlejere mod vest uden tilslutning til el, vand og kloak (ikke aktuelt ved fælles energi og rensning)

Grundleje 1000,-/måned. Minimumslejeperiode er 12 måneder.

Drift og vedligehold af fælleshus og området 500,-/måned.

I alt leje pr måned 1500,-.

Indskud: 6.000.

Udkast til budget for lejere mod øst med tilslutning til el, vand og kloak

Grundleje 1800,-/måned. Minimumslejeperiode er 12 måneder.

Drift og vedligehold af fælleshus og området 500,-/måned.

Indskud: 10.800.

Lejeren betaler selv alle forbrugsomkostninger og abonnement vedr. el, vand og kloak.

Generelt for lejekontrakterne

Lejekontrakterne kan fra lejers side opsiges med 3 måneders varsel. Alt skal ryddes, hvis ikke grunden overtages af ny lejer med bebyggelsen. Foreningen skal godkende prisen og salget, og den nye lejer indgår en kontrakt og overtager alle forpligtelser. Der skal udarbejdes regler for prisfastsættelse, således at prisen maksimalt afspejler omkostningerne der har været ved byggeriet og afskrivninger. Der kan aftales, at faste installationer (primært vedr. el, vand og kloak) bevares ved opsigelse.

Som udgangspunkt kan lejekontrakten ikke opsiges fra udlejer, medmindre matrikelejeren ønsker at anvende området andet formål. Hvis dette ønskes, skal grundlejerne have minimum 5 års varsel. Lejekontrakten kan også opsiges ved misligholdelse, herunder også ved manglende overholdelse af reglerne for området. Her kan opsigelsesvarslet variere afhængig af misligholdelsen fra 0-6 måneders varsel.

I forbindelse med liberalt erhverv, kan bebyggelsens størrelse evt. øges mod større grundleje efter godkendelse af foreningen. Grundlejen stiger forholdsvist med stigningen i bebyggelsen. Dog kan der aldrig bygges mere end 90 m2 beboelse og sekundære bygninger tilsammen pr grund.

Hvis samme grundlejer lejer 2 nabogrunde, kan der dispenseres fra regler om at bygge i/over skel.

Foreningen

Senest når 5 grunde er udlejet skal der etableres en grundlejerforening med obligatorisk medlemskab baseret på fællesskabstanken.

Senest når 10 grunde er udlejet (dette kan evt. udsættes til efter 5 år fra første spadestik, hvis foreningen ønsker dette), skal der aftales med Haderslev kommune om en evt. overtagelse af alle forpligtelser. Som udgangspunkt fastholdes ejerskabet til grunden af Haderslev kommune, mens øvrige forhold og drift kan overdrages til foreningen.

Økonomi pr år Ved 10 lejere, hvoraf 5 mod vest og 5 mod øst (inkl. tilslutninger) Indtægter Grundleje 168.000

Drift af fælleshus: 60.000,-.

Udgifter

Varme vand og el i fælleshus inkl. faste afgifter 30.000,-.

Vedligehold af fælleshus og inventar samt området 30.000

Skatter og afgifter?? 30.000,-

Afdrag på fælleshus fx 25.000,-

Afskrivning af forsyningstilslutninger fx 25.000,-

Grundleje til kommunen 8 ha á 3000 fx 24.000,-

Budget for antal lejere:

Det er svært at lave et sikkert budget for antal grundlejere på nuværende tidspunkt. Der vil være borgere fra Haderslev kommune, der er interesseret. Dertil vil vi, hvis vi lykkes med at få konceptet vedtaget kunne tiltrække en større gruppe fra andre dele af landet, da mange projekter med Tiny Houses kuldsejler, da der ikke laves et grundigt kommunalt arbejde forud.

Hvis tidsplanen herunder holder, er et realistisk bud på udlejede grunde – netto så lejere, der springer fra igen ikke er talt med: 2022 10 lejere

2023 25 lejere

2024 35 lejere

2025 40 lejere

2026 50 lejere

Tekniske overvejelser, der kræver afklaring.

Vedr. tilslutningsafgifter.

Kan man ved de 8 grunde der tilsluttes PROVAS m.v lave tilslutningssteder/-brønde for hver anden grund i skellet mellem 2 grunde? Og dermed kun betale og tilslutte for de første 4. Når begge grunde ved samme brønde efterfølgende udlejes tilsluttes den ekstra. Eller er der andre måder hvorpå man kan reducere omkostningen til tilslutningsafgifter, da alle husene forventes at have et yderst begrænset forbrug af både el, vand og kloak?

Undersøge muligheder for lokale rensningsmuligheder, herunder jordbundsforhold og for etablering af energiforsyning. Vil en ekstern partner lave et projekt, der overdrages efter 10 år?

Og det helt store spørgsmål: Hvordan kan man via en lokalplan sikre, at nybyggeri ikke kræver overholdelse af BR18/BR20? Ved så små boliger vil isolering i forhold til BR18 kræve en forholdsvis stor del af boligarealet.

Skal foreningen være baseret på andelsboliglovgivningen, eller bare almindelig foreningsjura? Kan man fastholde området med kolonihavestatus, men præcisere at det må bebos hele året og have folkeregisteradresse der? Og er det en løsning i forhold til problematikken omkring BR18.

Tidsforløb

Drøftelse i UPM 8. februar 2021, senere oplæg fra forvaltningen om hvordan man kan løse juridiske udfordringer for at sikre muligheden for at folk kan bygge og bo i det fællesskab, som er beskrevet. Herefter indstilling fra UPM til ØK og byråd om at arbejde videre med planlægningen og støtte til projektet.

Samtidig med at planlægningen går i gang, skal der arbejdes med muligheden for fælles lokal energiforsyning og renseanlæg.

Når lokalplanen sendes i høring arbejdes der offentligt med at få etableret en styregruppe bestående af medlemmer fra UPM og eventuelle kommende brugere.

Når lokalplan og andet er på plads, arbejdes der med at få kommende brugere mere involveret i den sidste planlægning, inden man begynder at udleje grunde.

Det skal ikke være tilladt at overnatte i fælleshuset, men man kan i byggeprocessen fx bo i midlertidig bygning/campingvogn/telt eller lignende og samtidig anvende fælleshuset.

Målet er at de første kan leje grunde primo 2022.

Således fremstilles det på udvalget for plan og miljø d. 8.2.21. med ovenstående som bilag.

Medlemsinitiativ

Enhedslisten ønsker, at vi får et mere varieret bolig- og byggeudbud i Haderslev kommune.

Samtidig med, at der udbygges meget med parcelhusbyggeri, og disse stiger i størrelse, er der en modsat trend, af folk der ønsker at bo småt, og heraf er der mange der ønsker at bygge deres egne huse.

Begrebet Tiny House dækker over, at folk ønsker at bygge og bo småt og bæredygtigt.

Rigtig mange steder i landet er der og har der været forsøg på at etablere områder, hvor der kan bygges Tiny Houses. Der kan nævnes f.eks. Grobund, som har gang i projekter to steder i Danmark. Det kniber med at få styr på de lokale godkendelser, så folk rent faktisk kan bo og blive tilmeldt folkeregistret. Rigtig mange græsrødder, der starter disse projekter, ender med at forlade det inden det kommer rigtigt i gang, da vejen med lokalplaner osv er lang. Derfor er det vigtigt, at vi starter projektet, for derefter at overgive det til brugerne. Hvis det lykkes for Haderslev kommune at få etableret et område til Tiny Houses, hvor folk inden de begynder at bygge, kender reglerne og ved hvad der skal til, for at de kan bo legalt på stedet, vil det være attraktivt for mange, så udover nogle lokale, så vil det kunne tiltrække mange folk udefra.

For at give et billede af det koncept, der kunne gøre Haderslev og området attraktivt, har vi lavet en beskrivelse af, hvordan det kan fungere og besluttes, særdeles konkret, hvor det kunne være, hvordan der kan laves renseanlæg osv.

Indstilling UPM ønsker at teknik og Miljø gennemarbejder mulighederne for at etablere et koncept med Tiny Houses jf. bilaget og fremlægger udfordringerne og mulighederne for UPM. Herefter genbehandler UPM forslaget fra forvaltningen.